Comprar casa: faça contas às despesas

O processo de compra de uma casa implica custos além do pagamento do imóvel, e podem ser avultados. Conheça todas as parcelas da conta final.

Ao adquirir um imóvel, o comprador terá de pagar as despesas de formalização do contrato e os impostos, incluindo o mais pesado neste processo: o imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT).  Se recorrer ao crédito, acrescem os custos envolvidos, como a avaliação bancária e comissões, entre outros.

Despesas relacionadas com o crédito 

Os custos associados ao crédito variam consoante a instituição financeira. Para fazer uma boa escolha, deve comparar ofertas. Tenha em conta: 

• custos e comissões exigidas ao longo do prazo do empréstimo, sendo certo que até 31 de dezembro de 2024 as instituições bancárias estão temporariamente proibidas de cobrar comissões por reembolso antecipado parcial ou total em contratos de taxa variável; 
• todos os encargos, incluindo os custos dos seguros associados ao crédito. Compare a taxa anual de encargos efetiva global (TAEG) das várias entidades, pois esta já inclui os juros, comissões, despesas, seguros e outros encargos associados ao crédito;
• o spread, mas isto não significa que o banco que oferece o spread mais reduzido corresponda ao crédito mais barato;
• todas as despesas associadas ao crédito e o montante total imputado ao consumidor (MTIC) no final do contrato, descritos na ficha de informação normalizada europeia (FINE), documento que é disponibilizado no momento da simulação e da aprovação do crédito;
• custos inerentes à concessão do crédito (custos da avaliação do imóvel e da abertura e análise do processo de crédito), que também constam da FINE. 

Em média, o custo de avaliação cobrado pelos bancos ronda os 255 euros (impostos incluídos). Os custos associados ao processo de crédito (dossiê) rondam os 560 euros. Em suma, conte com cerca de 815 euros apenas para as comissões bancárias.

Custos com os documentos  

A compra e venda de uma casa implica uma escritura, o documento que comprova e publicita a transação. A transação pode ser formalizada através do documento particular autenticado (DPA) - normalmente utilizada pelos bancos, se tiver sido pedido crédito -, no notário ou no serviço Casa Pronta. 

Para este processo são necessários vários documentos.

• Certidão permanente do registo predial: os custos variam entre os 15 euros (pedido através da internet) e os 20 euros (pedido presencialmente numa conservatória, Espaço Registos ou Loja de Cidadão).  
• Reconhecimento presencial das assinaturas do contrato-promessa: trata-se de uma fase prévia à celebração do contrato de compra e venda e, a menos que as partes dela prescindam, nas condições prevista na lei, é mais um custo a considerar. O montante varia consoante o local onde for efetuado o reconhecimento (advogado, notário).
• DPA: é uma opção geralmente utilizada quando a compra implica um crédito à habitação e está sujeito a condições definidas por lei. Informe-se sobre o custo junto do banco. Poderá ser mais barato ou mais caro do que outras alternativas. Peça uma simulação antes de optar.  
• Registo da hipoteca: é uma garantia de segurança para a instituição credora, já que consiste numa inscrição realizada em seu favor. Este registo tem um custo fixo, independentemente do valor da hipoteca a constituir com a operação de crédito.  

Obrigações fiscais e impostos 

A compra da casa implica pagar impostos, nomeadamente o imposto de selo, o IMT e, nos anos seguintes, conquanto não haja lugar a isenção, o imposto municipal sobre imóveis (IMI). 

Imposto de selo 

O imposto de selo é pago no ato de formalização da escritura. O imposto a pagar é de 0,8% sobre o valor de aquisição. O recurso ao financiamento bancário também implica o pagamento de uma taxa de 0,6% sobre o valor financiado, ou de 0,5%, caso o empréstimo tenha uma duração de entre um e cinco anos. Ainda é devido imposto de selo, à taxa de 4%, nas comissões iniciais.  

Além disso é ainda pago imposto de selo sobre o seguro multirriscos-habitação, a uma taxa de 9% sobre o prémio. 

IMT 

O IMT é pago pelo comprador, imediatamente antes da escritura. O IMT incide sobre o maior de dois valores: o valor patrimonial tributário (VPT), que consta da caderneta predial, ou o valor da transação, indicado no contrato de compra e venda. Varia em função destes valores. É uma receita do município onde se localiza o imóvel. O IMT pode ser pago em prestações.  

IMI  

A pagar anualmente pelo proprietário, incide sobre o VPT dos prédios urbanos ou rústicos, reportando-se a 31 de dezembro do ano anterior. É também uma receita do município que define a taxa a aplicar sobre o VPT (entre 0,3% e 0,45%, podendo haver lugar a deduções ou isenções, com base no VPT ou no rendimento do agregado familiar).  

Se o valor do imposto for inferior a 100 euros, o proprietário efetua o pagamento até ao final do mês de maio. Os valores superiores a 100 euros e inferiores a 500 euros são divididos em duas prestações. A primeira deve ser paga até ao final de maio e a segunda até ao último dia de novembro. Se o valor do imposto ultrapassar 500 euros, será repartido em três prestações cujo pagamento ocorre em maio, agosto e novembro. Em todo o caso, o proprietário pode optar por pagar o imposto de uma só vez, para tal basta seguir as instruções da notificação que recebe, normalmente, no mês de abril. 

Outros aspetos relacionados com a fiscalidade 

• O comprador pode deduzir no IRS 15% dos juros pagos, caso o crédito bancário tenha sido contratado antes de 2011, com o limite máximo anual de 296 euros.
• O vendedor tem de indicar o montante da transação do imóvel e quanto pagou quando a comprou, para que o Fisco calcule as mais-valias obtidas com a venda.
• O vendedor pode deduzir às mais-valias as despesas associadas à compra e à venda (por exemplo, eventual contratação de uma mediadora imobiliária, certificado energético, registos, IMT, etc.). É, por isso, importante que guarde todos os comprovativos.

Despesas de condomínio  

As quotas de condomínio destinam-se a cobrir as despesas relativas aos espaços comuns a diversas frações autónomas. Incluem manutenção dos elevadores, porteiro ou segurança, eletricidade e água das partes comuns, limpeza, fundo comum de reserva, obras, etc.

O valor é definido pela assembleia de condóminos, sendo normalmente proporcional à permilagem correspondente a cada fração, indicada no título constitutivo de propriedade horizontal. Um dos documentos obrigatórios para a escritura é uma declaração de encargos onde as despesas de condomínio devem estar mencionadas.

Posto isto, comprar uma casa tem muito mais despesas além do valor da mesma. Mudar de casa deve ser, por isso, uma decisão tomada com cautela, avaliando os prós e contras, e fazendo todas as contas cuidadosamente.

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