O essencial sobre o contrato-promessa de compra e venda (CPCV)

Não sendo obrigatório por lei, a fazer-se um contrato-promessa de compra e venda há regras a cumprir e detalhes a não descurar. Saiba o que deve conter e que penalizações se aplicam em caso de incumprimento.

O processo de compra e venda de um imóvel é a priori longo e trabalhoso. Um dos primeiros momentos relevantes do processo de transação é o contrato-promessa de compra e venda (CPCV).

É neste documento que estão salvaguardadas matérias que podem dar problemas se descuradas.

Por exemplo, o comprador não deve assinar o documento sem que antes tenha a garantia de que o banco lhe empresta dinheiro. E, se assinar, deve estar prevista a possibilidade de a transação não se realizar devido à não-concessão do crédito, sem penalização.

Já o vendedor deve zelar para que o CPCV integre as informações legalmente obrigatórias e as condições acordadas entre ambas as partes.

Embora seja aconselhável, a realização do contrato-promessa não é obrigatória nem indispensável. Entre particulares pode fazer-se logo o contrato definitivo, por exemplo, quando o comprador paga a pronto.

O que é o contrato-promessa de compra e venda?

O contrato-promessa de compra e venda é normalmente assinado aquando da entrega do sinal por parte do comprador. Este documento elenca as obrigações de comprador(es) e vendedor(es) e prevê penalizações em caso de uma das partes não respeitar o acordo. 

É desejável a intervenção de um advogado na redação do CPCV. Antes de assinar, e como em qualquer contrato, as partes devem ler o documento com atenção, aconselhamento e de preferência com alguma antecedência em relação à data da assinatura do documento. Verifique:

• As cláusulas correspondem ao que foi previamente acordado?
• Tem certeza de que poderá respeitá-las?

O que deve conter o contrato?

O CPCV descreve as condições estabelecidas para o negócio e os direitos e os deveres do comprador e do vendedor. Deve incluir:

• a identificação dos intervenientes, nesta fase, designados promitente-comprador e promitente-vendedor;
• a identificação e descrição do imóvel sujeito à transação, incluindo, se for o caso, a indicação de cave, arrecadação, garagem ou lugar de garagem.
• o objeto do negócio: ambas as partes devem comprometer-se, reciprocamente, a vender e a comprar o imóvel identificado no contrato;
• o preço e a forma de pagamento, incluindo o valor do sinal e de eventuais reforços, bem como as datas estabelecidas para o efeito;
• o prazo máximo para a celebração do contrato definitivo. Em caso de dúvida, preveja um prazo mais dilatado.
• a referência ao empréstimo solicitado, ou a solicitar, ao banco, e à compra estar dependente deste crédito, prevendo que, caso não seja concedido, haverá lugar à restituição do sinal;
• a indicação explícita de que o bem será vendido livre de quaisquer ónus e encargos;
• a tradição do imóvel. Por norma, a entrega das chaves só ocorre na data do contrato de compra e venda. Mas, se o comprador receber as chaves antes disso (ato que se designa por tradição), tal deve vir mencionado no contrato, bem como a data e as condições em que ocorre;
• o local, a data e as assinaturas do contrato-promessa. Estas devem ser reconhecidas presencialmente;
• as cláusulas específicas do contrato. Por exemplo, ficar acordado que a transação só se realiza mediante determinadas condições (obras ou alteração do uso, por exemplo);
• penalizações para o caso de o contrato definitivo não se concretizar.

Penalização em caso de incumprimento

A lei prevê sanções para os não-cumpridores, sobrepondo-se a cláusulas ilegais estipuladas no contrato-promessa.

• Por exemplo, são ilegais as cláusulas que impeçam o recurso à execução específica, uma ação em tribunal que visa obrigar a parte que não cumpriu o contrato a fazê-lo.
• Caso o promitente-comprador não cumpra o descrito no contrato-promessa, o vendedor tem o direito de ficar com o sinal.
• Se o promitente-vendedor se escusar à transação, por lei é obrigado a pagar ao promitente-comprador o dobro do valor do sinal. O comprador pode também impor ao vendedor a celebração do contrato de compra e venda, através da execução específica.
• As partes podem fixar outras penalizações para quem não cumprir o contrato.

Reconhecimento das assinaturas do contrato-promessa

Todos os intervenientes ou os seus legítimos representantes terão de assinar o contrato-promessa de compra e venda na presença de todos os interessados (reconhecimento presencial das assinaturas). Não convém prescindir desta etapa, para sua salvaguarda em caso de litígio.

A celebração do contrato-promessa poderá, no entanto, não acontecer, quando, por exemplo, já estão reunidas as condições para avançar para o contrato definitivo. Evita-se um custo.

Mas, embora não seja obrigatório, este contrato é importante, tanto para o comprador como para o vendedor, pois é aqui que ficam definidas as regras do negócio. O processo só estará totalmente concluído quando a compra for registada na conservatória.