IRS: senhorios devem comunicar novos contratos ou renovações de arrendamento de longa duração

Com o objetivo de reduzir o número de contratos de arrendamento com prazos mais curtos, está em vigor, desde 2019, um benefício fiscal para arrendamentos para habitação própria e permanente de longa duração. Assim, os senhorios que celebrem contratos de duração igual ou superior a dois anos beneficiam de uma redução da taxa de IRS. Esta redução é maior à medida que a duração do contrato aumenta.

Para terem o desconto, os senhorios devem comunicar à Autoridade Tributária, até ao dia 27 de fevereiro, a duração dos novos contratos de arrendamento, das renovações dos mesmos, ou a sua cessação. Saiba no que consiste este benefício fiscal e como fazer a declaração ao Fisco.

Arrendamento de longa duração: que benefício fiscal?

Por defeito, as rendas são tributadas, em sede de IRS, separadamente de outros rendimentos que o senhorio aufira (salários, pensões, etc.). Designa-se por tributação autónoma, recaindo sobre os rendimentos provenientes do arrendamento de imóveis uma taxa especial de 28 por cento.

O benefício fiscal para contratos de arrendamento para habitação própria e permanente de duração não inferior a dois anos prevê a redução desta taxa especial. O desconto será tanto maior quanto mais longo for o contrato e respetivas renovações:

• duração igual ou superior a dois anos e inferior a cinco anos: a taxa reduz para 26% e cada renovação pelo mesmo prazo garante uma redução suplementar de dois pontos percentuais, até ao limite mínimo de 14 por cento;
• duração igual ou superior a cinco anos e inferior a 10 anos: a taxa reduz para 23% e a cada renovação pelo mesmo prazo aplica-se nova redução de cinco pontos percentuais, até ao limite mínimo de 14 por cento;
• duração igual ou superior a 10 anos e inferior a 20 anos: a taxa reduz para 14%, não se aplicando reduções adicionais por renovação;
• duração igual ou superior a 20 anos: a taxa reduz para 10% e, uma vez mais, as renovações não concedem reduções suplementares.

Exemplificando: em 2022, foi celebrado um contrato de arrendamento por três anos, renovável por períodos de igual duração. Nos três primeiros anos do contrato, o senhorio verá os rendimentos provenientes das rendas serem tributados a uma taxa de 26% (redução de dois pontos percentuais em relação à taxa especial de tributação autónoma). Caso o contrato seja renovado, nos três anos seguintes os rendimentos serão tributados a uma taxa de 24% (nova redução de dois pontos percentuais). Mais uma renovação irá fazer a taxa reduzir para 22%, e assim sucessivamente, até ao limite de 14%, que, neste caso, será atingido à sexta renovação, ou seja, passados 18 anos.

Muitos senhorios optam pelo englobamento dos rendimentos de rendas, ao invés da tributação autónoma. Neste regime, as rendas são somadas aos restantes rendimentos auferidos e ficam sujeitas às taxas gerais do IRS, que variam entre 14,5% e 48%, consoante o escalão. Optando pelo englobamento, não há direito a benefícios fiscais por contratos de longa duração.

Quando devem os contratos de arrendamento de longa duração ser comunicados ao Fisco?

A comunicação à Autoridade Tributária deve ser feita durante o primeiro ano de início do contrato de arrendamento de longa duração, ou do primeiro ano das renovações do mesmo, sendo que o prazo termina, em princípio, no dia 15 de fevereiro de cada ano (em 2023, a Autoridade Tributária alargou o prazo de comunicação até ao dia 27 de fevereiro). Na prática:

• contratos celebrados a partir de 2019: devem ser comunicados durante o primeiro ano após a celebração. Se o contrato foi celebrado, por exemplo, em setembro de 2022, deverá informar o Fisco até 27 de fevereiro de 2023. Deverá sempre fazer o mesmo no primeiro ano em que o contrato seja renovado por períodos iguais ou superiores a dois anos. Por exemplo, se em setembro de 2025 o contrato de longa duração renovar, deverá fazer a comunicação em fevereiro de 2026, e só volta a fazer nova comunicação se o contrato renovar uma segunda vez, seguindo as mesmas regras;
• contratos celebrados antes de 2019: devem ser comunicados durante o primeiro ano após a primeira renovação do mesmo posteriormente a 2019. Se, por exemplo, um contrato foi celebrado em dezembro de 2018 e a renovação de longa duração aconteceu em dezembro de 2022, a altura certa para fazer a comunicação é também até 27 de fevereiro. Depois deverá fazer o mesmo sempre que o contrato renovar, tal como explicado anteriormente.

Como comunicar os contratos de arrendamento de longa duração ao Fisco?

A duração dos novos contratos de arrendamento de longa duração ou das respetivas renovações deve ser comunicada ao Fisco através do portal das Finanças. Os senhorios não têm, contudo, de comunicar anualmente os contratos que não tenham sofrido qualquer alteração. Basta que o façam no primeiro ano.

Para tal, têm de dispor de uma forma de autenticação válida, que pode ser:

• senha de acesso ao portal;
• chave móvel digital;
• cartão de cidadão (precisa do leitor de cartões, dos códigos e da aplicação Autenticação.gov).

Caso ainda não disponha de uma forma de autenticação válida, pode obter online a senha de acesso ao portal das Finanças (conte com cinco dias úteis) ou a chave móvel digital.

Para comunicar as rendas ao Fisco, deve aceder ao portal das Finanças e selecionar as seguintes opções: Cidadãos > Serviços > IRS > Contratos Longa Duração. Faça a autenticação no portal e, no menu à esquerda, selecione Contratos Longa Duração > Comunicar Duração Contrato Longa Duração. Proceda conforme indicado no formulário.

Se tiver dúvidas no preenchimento, contacte os serviços de atendimento da Autoridade Tributária.

O que acontece se o contrato de arrendamento de longa duração cessar antes do prazo?

Caso o contrato de arrendamento de longa duração abrangido pelo regime de benefício fiscal cesse, o senhorio tem de comunicar esse facto. Deve fazê-lo através do portal das Finanças, até ao dia 15 de fevereiro do ano seguinte, indicando o motivo.

Se o contrato cessar antes de terminar o respetivo prazo de duração, ou da renovação, por culpa do senhorio, o direito ao benefício fiscal atribuído deixa de existir, com efeitos desde o início do contrato ou da renovação. Como consequência, terá de pagar a diferença entre o montante do imposto que liquidou em cada ano e aquele que deveria ter sido liquidado, acrescida de juros compensatórios.