IRS: o que é o reinvestimento de mais-valias?

Se vender uma casa, pode ter de pagar IRS sobre as mais-valias no ano seguinte, a não ser que pretenda reinvestir o dinheiro. Saiba como funciona.

 

A burocracia com a venda de uma casa não termina com a realização da escritura. No ano seguinte à venda, é necessário comunicar o negócio ao Fisco, na declaração de IRS, através do anexo G (ou, em situações específicas, o G1).

O preenchimento deste anexo é algo complexo, mas a DECO PROTESTE disponibiliza um guia para ser bem-sucedido nesta obrigação. Ao receber a informação, cabe à Autoridade Tributária apurar que parte do valor da venda do imóvel constitui mais-valia, ou seja, o seu lucro (se o houver).

Exemplo: comprou uma casa por 80 mil euros e conseguiu vendê-la por 145 mil euros. A diferença entre os dois valores é de 65 mil euros. Em regra, metade das mais-valias está sujeita ao pagamento de imposto. Assim, neste caso, 32 500 euros podem estar sujeitos ao pagamento de imposto.

O imposto é calculado sobre este valor, tendo em conta o seu rendimento coletável, e a taxa é aplicada por escalões. Só não será assim se pretender reinvestir a totalidade ou uma parte desse dinheiro. Explicamos quais são as possibilidades.

Como ficar isento de imposto após a venda de um imóvel?

Pode ficar isento do pagamento de imposto sobre as mais-valias obtidas com a venda de casa destinada a habitação própria e permanente reinvestindo o lucro na compra de outra casa para os mesmos fins em qualquer país da União Europeia. Mesmo assim, exige-se que o imóvel comprado com o valor das mais-valias terá de corresponder à morada fiscal do proprietário.

Caso reinvista apenas uma parte do lucro, não ficará isento na totalidade, pagando o imposto devido pela parcela que não utilizou na compra da nova casa. A Autoridade Tributária considera que é um reinvestimento parcial.

 

 

O benefício fiscal não abrange imóveis de segunda habitação ou de férias. Tal significa que mesmo que reinvista as mais-valias na compra de uma casa para a sua residência permanente, terá de pagar o imposto eventualmente devido.

É provável que o programa Mais Habitação traga novidades a este respeito. O Governo propõe que as mais-valias por venda de segunda habitação possam ser utilizadas na amortização do crédito à habitação de habitação própria e permanente, seja do proprietário ou de um descendente, nos três meses seguintes à transação. A parte que for utilizada com esta finalidade fica isenta de imposto.

Quanto tempo dá o Fisco para reinvestir as mais-valias?

O prazo para reinvestir as mais-valias depende se vender primeiro a sua casa e comprar outra a seguir, ou vice-versa.

Vender primeiro, comprar depois

Se vender a sua casa primeiro, tem 36 meses para comprar outra, aplicando o lucro obtido. Terá de indicar, na declaração de IRS do ano seguinte à venda, que tem a intenção de reinvestir a mais-valia. Tal é feito no quadro 5-A do anexo G. Desta forma, a tributação da mais-valia fica suspensa.

Quando comprar casa, é altura de fazer contas. O Fisco apura o lucro que obteve aquando da venda da anterior e confirma em que medida essa verba foi aplicada na compra da nova habitação. Mas há mais uma condição: a nova casa tem de ser, oficialmente, a habitação própria e permanente da família. A alteração da morada fiscal do agregado familiar deve ser feita no prazo de 12 meses.

Comprar primeiro, vender depois

Caso compre primeiro a nova casa, tem 24 meses para vender a antiga. Após a venda, quando entregar a declaração de IRS terá de indicar que o dinheiro obtido foi canalizado para o imóvel que já havia comprado.

Essa comunicação é feita também no anexo G. Declare os valores da venda e da compra, bem como a parte desses montantes que foi paga com recurso a crédito, se for o caso.

E se em vez de comprar, ampliar ou construir?

Nesse caso, terá ainda de pedir a inscrição na matriz predial. Tem 48 meses após a venda da habitação anterior para o fazer, e ainda mais um ano (cinco anos, no total) após a venda para que o novo imóvel seja declarado como habitação própria e permanente do agregado familiar.

 

Veja outras situações em que pode ficar isento de mais-valias: Mais-valias: como declarar a venda de uma casa no IRS